Il Contratto Preliminare

Più comunemente chiamato "compromesso", è il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto (il rogito definitivo) determinandone già il contenuto

martedì 24 ottobre 2023

E' un contratto ad effetti obbligatori.

La legge (art. 1351 c.c.) prevede che debba essere fatto nella stessa forma del contratto definitivo, pena la nullità.

FORME DI CONTRATTI PRELIMINARI

Generalmente i contratti preliminari possono essere:

• Solo registrati presso l'Agenzia delle Entrate, con costi che deve sostenere la parte acquirente minori ma anche minor sicurezza in caso di inadempienza.
• Registrati e Trascritti presso la conservatoria dei RR.II., questo tipo di contratto viene stipulato davanti un Pubblico Ufficiale, naturalmente i costi di registrazione e trascrizione saranno nettamente più alti dovendo tenere conto anche delle spese onorarie del Notaio ma anche la garanzia è molto più alta in quanto utilizzando tale forma di pubblicità il promissario acquirente riceve dalla legge piena tutela a garanzia delle obbligazioni assunte dalla parte promittente venditrice.

MODALITA' E SPESE DI REGISTRAZIONE

I contratti preliminari sono soggetti a registrazione in termine fisso, l'art.14 del D.L. 73/2022 ha prorogato la data di scadenza della registrazione da 20 a 30 giorni dalla sottoscrizione, decorso tale termine saranno applicate more per il ritardo; il contratto può essere registrato sia da una delle parti interessate che da un delegato mediante delega e documento d'identità allegato.

La registrazione del "compromesso" può essere effettuata tramite:

• Web, sul portale dell'Agenzia delle Entrate;
• Presentando presso qualsiasi ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione atti privati (modello RAP);
• In via telematica a mezzo mail o pec con l'obbligo di consegnare successivamente i documenti in originale.

La documentazione da fornire al momento della registrazione è la seguente:

• n. 2 copie del contratto preliminare firmate in originale;
• modello RAP compilato;
• f24 quietanzato;
• copia documento d'identità di chi presenta ed eventuale delegante;
• marche da bollo se non corrisposte mediante f24.

Relativamente alle spese che la parte promissaria acquirente deve sostenere al momento della stipula del contratto, oltre al deposito della caparra confirmatoria o acconto prezzo che verranno consegnate direttamente alla parte promittente venditrice, sono le spese per la registrazione ed eventuale trascrizione.

Per i contratti preliminari è dovuta l'imposta fissa di registro di Euro 200, inoltre, in aggiunta alla predetta imposta fissa:

• Se il contratto prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l'aliquota dello 0,50% su detto importo;
• Se il contratto prevede il pagamento di acconti prezzo non soggetti ad IVA si applica l'aliquota del 3% su detto importo; la stessa aliquota deve essere applicata sulla dazione di somme a titolo di caparra penitenziale;
• Se il contratto contiene la pattuizione sia di caparra che di acconti, il pagamento dovuto ammonta ad un importo pari alla somma tra l'imposta in misura fissa di Euro 200, l'importo che si ottiene applicando il 3% al valore dell'acconto e della caparra penitenziale e l'importo che si ottiene applicando l'aliquota dello 0,50% al valore della caparra confirmatoria;
• Un imposta di bollo di Euro 16 ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

In tutti i casi predetti, l'imposta proporzionale pagata è imputata all'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Nel caso in cui si decidesse di trascrivere il contratto preliminare, alle somme sopraindicate dovranno essere aggiunte le spese onorarie del Notaio.

(By Mr.M)